Интересная новость для граждан сдающих квартиры в наем (аренду).
Не секрет, что одним из самых распространенных способов вложения денежных средств является приобретение недвижимости. Кто-то приобретает недвижимость для последующей перепродажи, а кто-то приобретенное жилье сдает в наем.
Вот для собственников жилья сдающих свои квартиры в наем и будут интересны нововведения вносимые в Жилищный кодекс Федеральным законом № 55-ФЗ от 23 марта 2024 г. и вступающие в силу 03 апреля 2024 г.
С 03 ноября 2023 г. вступают в силу изменения внесенные в Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Решением Совета Адвокатской палаты Санкт-Петербурга от 23 мая 2023 года адвокат Саенко М. В. награжден почетным дипломом «За успехи, достигнутые адвокатом при представительстве по гражданским делам».
15 ноября 2022 г. было принято Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 33 «О применении судами норм о компенсации морального вреда».
Необходимость разъяснения норм о компенсации морального вреда назрела уже очень давно, ведь последние разъяснения высший судебный орган страны давал по этому поводу почти 30 лет назад – в 1994 г. С тех пор многое в жизни и правоприменительной практике изменилось. А единообразия этой самой практике как правило не хватает.
Постановление довольно объемное, поэтому отмечу лишь те моменты, которые являются действительно значимыми, на мой взгляд.
С 01 сентября 2022 года вступают в силу изменения в положения Семейного кодекса Российской Федерации согласно которым увеличивается перечень оснований для отступления от принципа равенства долей супругов при разделе имущества.
К уже существующим положениям части 2 статьи 39 Семейного кодекса Российской Федерации добавляется положение о праве суда отступить от равенства долей при установлении совершения одним из супругов недобросовестных действий, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга.
Иными словами, при совершении недобросовестным супругом сделки по отчуждению общего имущества на невыгодных условиях, доля такого супруга может быть уменьшена с учетом стоимости отчужденного имущества.
Изменения, внесенные в Семейный кодекс Российской Федерации, вступают в силу с 01 сентября 2022 г. и будут применяться к сделкам совершенным после вступления в силу закона (Федеральный закон от 14 июля 2022 г. 310-ФЗ).
Этим же законом определен минимальный размер площади жилого помещения, который может быть предметом сделки (дарения, купли-продажи и т. п.). С 01 сентября 2022 г. сделка, совершенная с долей жилого помещения, влекущая образование долей пропорционально к общей площади жилого помещения площадью менее шести квадратных метров, будет являться ничтожной.
Это означает, что продать или подарить менее шести квадратных метров в жилом помещении с 01 сентября 2022 г. будет невозможно.
Исключение будут составлять случаи наследования и приватизации жилья.
Мне, как и любому практикующему в области гражданского права адвокату, неоднократно приходилось обращаться в суд в интересах доверителей – дольщиков, приобретающих квартиры по договору долевого участия. Наиболее частым поводом для обращения в суд являлись и являются в настоящее время просрочки застройщика по передаче квартир дольщикам.
В соответствии с положениями 214-ФЗ «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов …» за просрочку передачи жилых помещений дольщик имеет право на взыскание с застройщика неустойки. Кроме того, по положениям законодательства о защите прав потребителей дольщик имеет право на компенсацию морального вреда и возмещение убытков.
В число таких убытков по общему смыслу закона должны включаться и расходы дольщика на наем жилого помещения в тот период, когда он уже должен был бы по условиям договора получить свою квартиру, однако, по вине застройщика, ее не получил и жить в ней не может.
Не секрет, что складывалась судебная практика не пользу дольщиков – суды, как правило, отказывали во взыскании расходов на наем как убытков, мотивируя это отсутствием причинно-следственной связи между задержкой сдачи квартиры и необходимостью найма жилья.
Похоже, что у дольщиков появился шанс на то, чтобы изменить ситуацию. Недавно по этой ситуации высказался Верховный Суд Российской Федерации, который вынес определение, из которого следует, что взыскивать такие убытки не только можно, но и нужно. И причинно-следственная связь в случае просрочки со стороны застройщика есть и игнорировать ее неправильно.
Ситуация была рассмотрена в определении 4-КГ22-4К1. Анализируя указанное определение можно определить примерные критерии, при которых убытки могут быть взысканы с просрочившего застройщика. Первое – квартира, по условия договора долевого участия, должна сдаваться в готовом виде – квартира должна быть готова для заселения.
Второе – у дольщика не должно быть иного жилья в том регионе, где находится передаваемая квартира. Третье – дольщик должен иметь необходимость проживания именно в регионе нахождения квартиры. Как представляется, эта необходимость может быть выражена в работе или учебе в регионе.
Важно отметить, что по мнению Верховного Суда, не имеет правого значения был ли договор найма жилого помещения заключен до установленного договором долевого участия срока передачи квартиры или после этого срока.С 20 июня 2022 года вступают в силу изменения внесенные 417-ФЗ от 21 декабря 2021 года.
Суть вносимых изменений заключается в том, что при подаче заявления о вынесении судебного приказа или при подаче искового заявления взыскателю или истцу будет необходимо указывать один своих идентификаторов: СНИЛС, ИНН, серию и номер паспорта или водительского удостоверения.
Обязательность указания идентификаторов предусмотрена и в исполнительных документах.
Есть надежда, что внесенные изменения позволят в дальнейшем избежать ситуации в которой судебные приставы-исполнители незаконно списывают денежные средства со счетов гражданина – «двойника», по несчастливомe совпадению, имеющему одинаковые с реальным должником данные.