Мне, как и любому практикующему в области гражданского права адвокату, неоднократно приходилось обращаться в суд в интересах доверителей – дольщиков, приобретающих квартиры по договору долевого участия. Наиболее частым поводом для обращения в суд являлись и являются в настоящее время просрочки застройщика по передаче квартир дольщикам.
В соответствии с положениями 214-ФЗ «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов …» за просрочку передачи жилых помещений дольщик имеет право на взыскание с застройщика неустойки. Кроме того, по положениям законодательства о защите прав потребителей дольщик имеет право на компенсацию морального вреда и возмещение убытков.
В число таких убытков по общему смыслу закона должны включаться и расходы дольщика на наем жилого помещения в тот период, когда он уже должен был бы по условиям договора получить свою квартиру, однако, по вине застройщика, ее не получил и жить в ней не может.
Не секрет, что складывалась судебная практика не пользу дольщиков – суды, как правило, отказывали во взыскании расходов на наем как убытков, мотивируя это отсутствием причинно-следственной связи между задержкой сдачи квартиры и необходимостью найма жилья.
Похоже, что у дольщиков появился шанс на то, чтобы изменить ситуацию. Недавно по этой ситуации высказался Верховный Суд Российской Федерации, который вынес определение, из которого следует, что взыскивать такие убытки не только можно, но и нужно. И причинно-следственная связь в случае просрочки со стороны застройщика есть и игнорировать ее неправильно.
Ситуация была рассмотрена в определении 4-КГ22-4К1. Анализируя указанное определение можно определить примерные критерии, при которых убытки могут быть взысканы с просрочившего застройщика. Первое – квартира, по условия договора долевого участия, должна сдаваться в готовом виде – квартира должна быть готова для заселения.
Второе – у дольщика не должно быть иного жилья в том регионе, где находится передаваемая квартира. Третье – дольщик должен иметь необходимость проживания именно в регионе нахождения квартиры. Как представляется, эта необходимость может быть выражена в работе или учебе в регионе.
Важно отметить, что по мнению Верховного Суда, не имеет правого значения был ли договор найма жилого помещения заключен до установленного договором долевого участия срока передачи квартиры или после этого срока.