Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит
им на праве общей собственности. Общая собственность бывает долевой или совместной.
При этом собственность, в которой определены доли собственников будет являться общей
долевой собственностью, а при не определении таких долей собственность будет являться
общей совместной.
В общем-то, к общей совместной собственности закон относит, только два случая
общей собственности: общая совместная собственность супругов и членов крестьянского
(фермерского) хозяйства. Поскольку такая собственность встречается в обороте
относительно нечасто и не порождает особых сложностей при оформлении сделок, то
основное внимание в этой статье будет обращено на более встречающуюся в обороте
общую долевую собственность граждан.
Поскольку основными, наиболее часто встречающимися случаями, с которым люди
обращаются к юристу, являются случаи совершения сделок с недвижимом имуществом,
то об этом и расскажу далее.
В России общая долевая собственность на недвижимое имущество распространена
больше чем хотелось бы. Более того, такая собственность малохарактерна для других
развитых стран. Все таки совместное обладание имуществом порождает достаточно много
неопределенности, как в правовом, так и бытовом смысле, а зачастую порождает
скандалы и открытую вражду.
Первое, что приходит на ум – это коммунальные квартиры, в которых порой
набирается до нескольких десятков «счастливых» обладателей долевой собственности или
перешедший в общую долевую собственность по наследству родительский (бабушкин)
дом или земельный участок.
Случаи возникновения общей долевой собственности достаточно различны. Тут
может быть и собственность, возникшая на основании приватизации комнат в
коммунальной квартире, наследование квартиры несколькими наследниками, раздел
имущества супругов (бывших супругов), продажа по каким-то причинам единого объекта
недвижимости по частям и т. п.
При этом, зачастую, для возникновения дискомфорта в отношениях между
сособственниками, не обязательно, что бы совладельцев было много, иногда достаточно
несложившихся отношений между двумя сособственниками, что бы у них возникло
большое желание избавиться от соседей, да и от собственности заодно.
Наиболее распространенными способами отчуждения долевой собственности
являются продажа, мена и дарение.
Чаще всего встречается договор купли-продажи. Менее популярен договор
дарения, который зачастую является скрытым договором купли-продажи. Еще реже
встречается договор мены.
В принципе все эти договоры должны быть совершены в так называемой
нотариальной форме, т. е. должны быть обязательно составлены и удостоверены
нотариусом. Это прямо указывается в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №
218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Надо отметить, что такое
положение действовало не всегда и требование об обязательной нотариальной форме
сделок с долевой собственностью установлено на законодательном уровне всего
несколько лет назад. Сделано это было под благовидным предлогом соблюдения прав
остальных участников общей долевой собственности при отчуждении доли кем-то из
сособственников. Однако, на мой взгляд, указанная законодательная норма явилась
следствием мощного лоббирования интересов нотариусов в законодательных органах. Из
положительных моментов этого способа оформления можно отметить: снижение вероятности каких-либо недостатков самого договора, сокращенные сроки государственной регистрации таких сделок (не более пяти рабочих дней), при этом регистрирующий орган не проводит правовую экспертизу самого договора и
представленных документов, а автоматически заносит сведения о новом правообладателе
в единый государственный реестр недвижимости. К недостаткам нотариальной формы
можно отнести: безусловное удорожание стоимости оформлены таких сделок и порой
неадекватно завышенные требования некоторых нотариусов к предоставляемым
сторонами по сделке документам.
Поскольку совершение сделок с недвижимостью находящейся в долевой
собственности почти полностью передано нотариусам, особых вопросов, казалось бы
возникнуть не должно. Тем не менее, есть несколько моментов, о которых не все
осведомлены.
Первый момент – это, так называемое преимущественное право покупки. Суть
преимущественного права, попросту говоря, заключается в том, что сособственник имеет
право купить продаваемую долю в первую очередь при прочих равных условиях перед
иными потенциальными покупателями. Например, это наиболее характерно для соседей в
коммунальной квартире, при продаже одной из комнат в этой квартире. Из условий
продажи, в принципе, наиболее более важное значение имеют цена продаваемой доли и
порядок (в т. ч. сроки) расчетов. Вот здесь, зачастую, и возникают основные проблемы,
выраженные в принципиальном желании соседей купить долю, но не желании оплачивать
цену предлагаемую продавцом.
Алгоритм действий в таком случае достаточно прост: необходимо направить
соседям (сособственникам) грамотно сформулированное предложение о продаже доли, с
указанием всех необходимых условий продажи (в основном – цены). В случае несогласия
с предложением и несогласия покупать, можно оформить у нотариуса соответствующий
документ. Если с соседом взаимоотношения совсем не заладились и оформлять
документы у нотариуса он отказывается – просто ждать один месяц, который представлен
законом соседу для рассмотрения Вашего предложения.
Важно помнить следующее: если соседи занимают комнату или несколько комнат
на правах социального найма (т. е. не являются собственниками долей), то никакое
согласие от них получать не нужно; если продаваемая доля покупается кем-то из соседей
(сособственииков), то согласие остальных можно и не спрашивать.
Может возникнуть вопрос о том, что же делать, если доля все же, по каким-то
причинам, была продана без извещения соседей третьим лицам ? В таком случае у соседа
есть право в течение трех месяцев обратиться в суд и иском о переводе на себя прав и
обязанностей покупателя. Тогда спор будет разрешаться в судебном порядке. При этом
сумму подлежащую перечислению продавцу за проданную долю истцу будет необходимо
внести в депозит суда, в качестве меры по обеспечению прав ответчика на получение
денег.
Интересное исключение по поводу извещений содержится в п. 4.1. ст. 42
Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости». Этот пункт при количестве сособственников более 20 допускает
извещение посредством размещения информации на сайте регистрирующего органа
(
http://www.rosreestr.ru) вместо направления письменных извещений. Указанное
исключение не касается жилых помещений, к которым применяется письменная форма
извещений независимо от количества сособственников.
Как вариант обхода преимущественного права приобретения доле в практике
встречаются договоры приобретения долей по конструкции «в пользу третьего лица». По
таким договорам покупателем выступает один из сособственников долей, а право
собственности возникает у третьего лица не являющегося участником долевой
собственности. Судебная практика по оспариваю таких сделок достаточно различная, но в целом, суды чаще выступают за «стабильность правоотношений», т. е. в удовлетворении
исков об оспаривании таких сделок отказывают.
Второй момент – это необходимость соблюдения нотариальной формы при
долевой собственности на объект, в котором все доли принадлежат одному владельцу. Не
редко бывают ситуации при которых объект недвижимого имущества принадлежит на
праве собственности одному лицу, но собственность эта возникла на основании разных
документов. Примером таких ситуаций может служить, в частности, случаи
возникновения собственности в порядке приватизации и наследования или в порядке
покупки долей недвижимости по частям, в разное время. С одной стороны у собственника
документы вроде бы на доли, с другой – он единственный собственник недвижимости.
Ранее с этим вопросом путались даже бывалые нотариусы и юристы. В настоящее
время можно уверенно утверждать, что в такой ситуации не требуется обязательного
соблюдения нотариальной формы договора. На это указывают и разъяснения Росреестра
на официальных сайтах управлений и недавно опубликованная позиция Федеральной
нотариальной палаты. Поэтому, при отчуждении объекта приобретенного собственником
по разным основаниям отчуждение может быть произведено по договору составленному в
простой письменной форме.
Третий момент – налоговые последствия при продаже (покупке) доли. Ранее
налоговые последствия сделок по отчуждению имущества мало кого волновали – стороны
по сделке почти всегда могли договориться и указать в договоре цену не превышающую
1 000 000 рублей и не заботиться о каких-то налогах. В настоящее время ситуация
кардинально меняется и не лучшую для продавцов сторону. Как представляется, здесь
сыграли роль следующие факторы: рост сделок осуществляемых с применением
ипотечных кредитных средств (при которых банки не соглашаются на занижение
стоимости продаваемых объектов) и резкое увеличение кадастровой стоимости
недвижимости относительно инвентаризационной стоимости использовавшейся ранее.
Поскольку при существующем налоговом законодательстве занижение цены продажи без
каких-либо последствий для продавца возможно в пределах 70 % от кадастровой
стоимости объекта (а кадастровая стоимость зачастую превышает рыночную), то
продавцу в некоторых случаях необходимо очень тщательно продумать последствия
продажи доли.
Тем более, что с 01 января 2016 года в Налоговый кодекс Российской Федерации
внесены изменения в части увеличения срока владения недвижимым имуществом при
котором продавцу предоставляется 100 % налоговый вычет с той суммы, которую он
выручает при продаже недвижимого имущества (или доли в нем). Такой срок теперь
составляет 5 лет и распространяется на объекты приобретенные после 01 января 2016 г.
Исключение составляют объекты полученные в результате приватизации, наследования,
по договорам ренты и дарения от близких родственников. Срок владения по таким
объектам составляет 3 года.
И в том и в другом случае сроки, необходимые для полного налогового вычета,
достаточно велики и потенциальному продавцу приходиться рассчитывать только на
стандартный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. Остальная сумма от продажи
долей будет облагаться налогов по ставке 13 %.
Здесь необходимо отметить два важных момента. Первый – продавец может
воспользоваться вычетом не в стандартном размере, а в размере понесенных затрат на
строительство или приобретения недвижимости (т. е. при продаже доли по цене не
превышающей стоимость приобретения, обязанность уплаты НДФЛ не возникает).
Второй момент – это продажа объекта собственность на который возникла в разное время.
Например, владение приватизированной долей превышает трехлетний срок, а владение
унаследованной долей значительно меньше. Возникает вопрос: будет необходимость уплачивать налог за унаследованную долю при продаже всего объекта ? Налоговое
ведомство придерживается той позиции, что налоговых последствий в такой ситуации не
возникает и налог ни в какой части уплачивать не нужно. Об этом свидетельствуют,
например, письма Минфина от 25 мая 2015 г. № 03-04-05/29773, от 10 января 2019 г. №
03-04-05/274.
Относительно договора мены считаю необходимым отметить, что он является
возмездным, что означает необходимость соблюдения норм о преимущественном праве
приобретения сособственников объекта недвижимости и норм налогового
законодательства.
Насчет дарения нужно отметить, что под налогообложение не попадают только
лица получившие доли недвижимости в дар от близких родственников, иные лица должны
будут уплатить НДФЛ в размере 13 %.